کلیات سند

سند رسمی که دارای انواع مختلف می باشد، سندی است که توسط مامورین صلاحیت دار، در حدود وظایف و صلاحیت آن ها، تنظیم شده است و می توان، از آن، به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا، در مقام دفاع یا دعوا، استفاده نمود و ادعای انکار یا تردید، در خصوص آن، راه نخواهد داشت. همچنین، مقصود از سند رسمی در قانون ثبت، اسناد تنظیم شده در دفترخانه ها بوده که در حدود مقررات، تنظیم و ثبت می گردند.

تعریف سند رسمی در قانون ثبت

یکی از پرسش های رایج در خصوص سند رسمی، این است که تعریف سند رسمی در قانون ثبت چیست؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت، قانون ثبت، تعریفی مستقل و انحصاری، از سند رسمی، ارائه نداده است و اینگونه نیست که همانند قانون مدنی، ماده ای مخصوص را به آن، اختصاص داده باشد.

سایت ثبت من، با عنوان درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سایتی است که ارائه دهنده خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به صورت یکپارچه می باشد.

اما، در پاسخ به این پرسش که تعریف سند رسمی در قانون ثبت چیست؟ با در نظر گرفتن آنچه به طور کلی، در مواد این قانون، در خصوص سند رسمی آمده، می توان گفت: سند رسمی مورد اشاره در قانون ثبت، کمی خاص تر از سند رسمی مورد تعریف در قانون مدنی است و اسنادی را در بر می گیرد که توسط اداره ثبت و دفترخانه های اسناد رسمی صادر می گردد.

سند نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد است. به عبارت دیگر نوشته را علی القاعده در صورتی می توان به مفهوم اصطلاحی «سند» دانست که دارای امضا، اثر انگشت و یا مهر شخصی باشد که سند به او نسبت داده می شود. همچنین این سند می تواند راجع به اموال منقول یا غیر منقول باشد.

تنظیم سند غیر منقول و ابطال آن نیازمند طی یک سلسله تشریفات قانونی است. در این میان؛ ممکن است، برخی افراد با این شرایط و تشریفات، آشنایی نداشته باشد. به همین دلیل؛ پرداختن به جزئیات سند غیر منقول از جمله تشریفات قانونی تنظیم سند رسمی و نحوه ابطال آن، امری ضروری به نظر می رسد.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پاسخ پرداختن به این موضوع که سند غیر منقول چیست و تشریفات تنظیم آن چه می باشد؛ به شرایط ابطال انواع سند رسمی غیر منقول بپردازیم. در نهایت در خصوص نحوه ابطال سند غیر منقول و دادگاه صالح صحبت خواهیم کرد.جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

سند غیر منقول چیست

در پاسخ به این سوال که سند غیر منقول چیست؛ لازم است که نخست توضیح داده شود که اموال غیر منقول به چه معنا می باشد. اموال غیر منقول اموالی هستند که امکان جا به جایی آن ها وجود ندارد و در صورت جا به جایی به خود مال یا محل استقرار آن مال آسیب وارد می کند. به عنوان مثال زمین، معدن و پنجره کار شده در ساختمان جز اموال غیر منقول هستند.

همچنین سند به دو دسته سند رسمی و عادی تقسیم می شود. ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی را این گونه تعریف کرده است: «اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.»

بنابراین سند رسمی، سندی است که 3 مشخصه داشته باشد؛ اول این که باید در دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مامورین قانونی تنظیم شده باشد. بنابراین مامور تنظیم کننده سند باید مامور قانونی باشد؛ یعنی شخصی باشد که ماموریت او در قانون تعیین شده است. مشخصه بعدی این است که سند تنظیم شده در حدود صلاحیت شخص تنظیم کننده باشد و در نهایت؛ در تنظیم سند مزبور، مقررات و تشریفات قانونی رعایت شده باشد.

بنابراین؛ اگر سندی یکی از اوصاف فوق را نداشته باشد، باید آن را جز اسناد عادی دانست. حال با توجه به توضیحات گفته شده؛ باید گفت که از جمله مهمترین انواع سند رسمی، سند غیر منقول است و آن سندی می باشد که برای املاک و مستغلات صادر می‌ شود که می تواند به صورت رسمی یا عادی تنظیم شود.

به این معنی که اگر سازمان ثبت اسناد و املاک برای زمین، سند صادر کند آن سند رسمی غیر منقول است و سندی که برای خرید و فروش ملک میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود، سند عادی غیر منقول است. همچنین از جمله اسناد غیر منقول می توان به سند خانه یا سند باغ اشاره نمود. 

همچنین ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور مقرر می دارد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیر منقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه، دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» بنابراین کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و در خصوص آن سند رسمی تنظیم شود.

شرایط و تشریفات قانونی تنظیم سند رسمی غیر منقول

همانطور که گفته شد؛ برای تنظیم سند رسمی لازم است که سند در دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مامورین قانونی و در حدود صلاحیت آن ها تنظیم شود. صدور سند مالکیت برای املاک نیازمند طی یک سلسله تشریفات قانونی است که در این بخش شرایط و تشریفات قانونی تنظیم سند رسمی غیر منقول به طور مفصل بیان می شود که به شرح زیر است:

به موجب ماده 10 قانون ثبت؛ در ابتدا لازم است که حدود بخشی که ثبت آن در نظر گرفته شده در آگهی ثبت عمومی منتشر شود.
پس از انتشار آگهی ثبت عمومی، نوبت به آگهی مقدماتی می رسد. این آگهی در سه نوبت، ظرف 30 روز منتشر می شده و برای ملک شماره پلاک تعیین می شود. همچنین در هنگامه پلاک کوبی اظهارنامه ای از طرف مامور ثبت به متصرف آن ملک تحویل داده خواهد شد که وی نسبت به تکمیل آن اقدام نماید.
اداره ثبت موظف است که تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی مقدماتی، آگهی نوبتی را منتشر کند. در آگهی نوبتی املاک واقع در آن بخش به ترتیب شماره و با ذکر مشخصات و نام کسانی که با تسلیم اظهارنامه تقاضای ثبت آن را نموده اند؛ درج می شود.
پس از نشر اولین آگهی نوبتی، آگهی تحدید حدود منتشر می شود. هدف از انتشار این آگهی تشخیص کیفیت حدود، مشخصات ملک و حقوق ارتفاقی آن است

در نهایت چنانچه ظرف مدت 3 ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، نسبت به اصل درخواست ثبت ملک و همچنین ظرف مدت یک ماه از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به حدود یا حقوق ارتفاقی ملک مورد تقاضای ثبت، اعتراضی به اداره ثبت تسلیم و واصل نشود، پس از انقضای این مدت ها و عدم اشتباهات ثبتی، طبق ماده 21 قانون ثبت پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت غیر منقول نیز صادر می شود.

بنابراین تنها مرجعی که صلاحیت صدور سند رسمی برای اموال غیر منقول را دارد، اداره ثبت اسناد و املاک می باشد. همچنین باید توجه داشت که مراحل فوق در خصوص اموال غیر منقول فاقد سند رسمی است، ولی اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد؛ در این مورد نیاز نیست که شخص به اداره ثبت مراجعه کند، بلکه با مراجعه به سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت به آدرس sabtemelk.ssaa.ir درخواست خود را ثبت و نسبت دریافت سند رسمی مال غیرمنقول اقدام نمایند.

شرایط ابطال سند رسمی غیر منقول

در قسمت گذشته، پیرامون مفهوم سند غیر منقول و تشریفات قانونی تنظیم سند رسمی توضیحاتی ارائه گردید. با توجه به مطالب فوق، ممکن است برخی افراد، تمایل به ابطال سند داشته، اما از شرایط آن اطلاع نداشته باشند. از این رو، این قسمت از مقاله؛ شرایط ابطال سند رسمی غیر منقول پرداخته شده است.

برای ابطال سند مال غیر منقول لازم است که شخص در دادگاه محل وقوع ملک اقامه دعوا نموده و مدارک محکمه پسندی را ضم دادخواست کند. همچنین، در دادخواست باید مشخصات ثبتی ملک باید به طور دقیق نوشته شود. از طرف دیگر شرایط ابطال سند رسمی بسیار متعدد و متنوع است که در این بخش به تعدادی از مصادیق آن اشاره می شود. در واقع زمانی می توان سند رسمی را باطل کرد که سند صوری، جعلی و معارض بوده و یا این که از طریق کلاهبرداری و جرائم مشابه آن صادر شده باشد.

سند صوری زمانی است که طرفین معامله هیچ قصد واقعی برای نقل و انتقال سند نداشته باشند. در خصوص جعل هم باید توجه داشت که شخص علاوه بر اقامه دعوای حقوقی می تواند شکایت کیفری هم مطرح نماید. سند مالکیت معارض هم زمانی است که در مورد یک ملک دو سند مالکیت صادر شده باشد که در این صورت؛ شخص تحت شرایطی می تواند درخواست ابطال سند اولی را مطرح نماید.

علاوه بر این؛ امکان دارد خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله موضوع سند باشد. عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند است. به عنوان مثال عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله، عدم اهلیت یکی از متعاملین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن امضای فروشنده یا خریدار در اسناد انتقال، اعتبار سند را مخدوش می کند.

اگر متقاضی ثبت با استفاده از سند مجعول و ایجاد مالکیت غیر واقعی، برای خود درخواست ثبت نموده باشد؛ کسی که مالیکت و حقوق وی به موجب سند جعلی مورد ادعا، خدشه وارد شده است، می تواند با رعایت مقررات قانون ثبت و در مهلت های مقرر در آگهی های نوبتی نسبت به تقاضای ثبت، اعتراض کند و خواستار ابطال سند رسمی شود که نتیجه آن رسیدگی به اسناد متقاضی ثبت و مخدوش بودن یا نبودن آن، طبق مقررات عمومی می باشد. 

اما باید توجه شود که اگر با انتشار آگهی نوبتی در موعد اعتراض نشده و با لحاظ عدم وصول اعتراض ملک در دفتر املاک به نام متقاضی ثبت و سند مالکیت هم به نام او صادر شده باشد، با لحاظ مواد 22 و 24 قانون ثبت ادعای تضییع حق و دعوای ابطال سند پذیرفته نیست.

نحوه ابطال سند غیر منقول و دادگاه صالح

اطلاع از فرایند طرح دعوا ابطال سند حائز اهمیت است؛ زیرا در این صورت شخص با چیستی روند و فرآیند طرح دعوا آشنا شده و در دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارد، اقامه دعوا می کند. به همین جهت؛ در این بخش، نحوه ابطال سند غیر منقول و دادگاه صالح بررسی می شود.

ابطال سند بدین نحو است که شخص در ابتدا باید دادخواستی با خواسته ابطال سند رسمی طرح و مدارک و دلایل خود را ضمیمه دادخواست کند. خواهان این دعوا کسی است که مدعی بی اعتباری سند است و طرف دیگر، خوانده دعوا خواهد بود. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده وجود ندارد.

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ابطال سند رسمی این دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. گاهی اوقات برای ابطال سند مجعول در دادگاه نیاز است که مقدمات تنظیم سند باطل شود که در این مورد شخص باید در مرجعی که صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارد؛ اقامه دعوا کند و پس از این که آن مرجع حکم به ابطال مقدمات را صادر کرد، آن وقت می تواند دادخواست ابطال سند رسمی را تقدیم کند.

پس از این که رای ابطال سند صادر و قطعی شد، دادگاه یک گواهی قطعیت به شخصی که حکم به نفعش صادر شده تحویل می دهد که لازم است آن گواهی را به اداره ثبت ارائه دهد. پس از آن رئیس اداره ثبت گواهی را به رئیس دفتر املاک ارجاع می دهد تا موضوع را بررسی کند. اگر مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی مطابقت داشته باشد؛ مراتب ابطال سند در ستون ملاحضات در دفتر املاک قید می شود